Critère de «décence énergétique» pour la location de logement: une QPC écartée

Un critère de performance énergétique est/sera à respecter au titre de la «décence» pour la (re)location d’un logement, en vertu de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le niveau de performance énergétique minimal requis sera le classement F (par DPE) à partir du 1‑1‑2025, puis E à compter du 1‑1‑2028, puis D à partir du 1‑1‑2034.

Pour être considéré comme décent, un logement doit avoir en l’état une consommation d’énergie, au vu d’un DPE, inférieure à 450 kWhEF/m²/an.

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 19ème année n°13 p.4), un décret n°2023-796 du 18 août 2023 est venu modifier le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence, à ce sujet.

Comme le souligne une réponse ministérielle, qui sera publiée le 16 janvier 2023, un logement«nouvellement mis en location ou dont le bail de location fait l'objet d'une mesure de reconduction, expresse ou tacite, doit désormais respecter un niveau de performance énergétique minimal. Ce critère d'indécence concerne depuis le 1er janvier 2023 les logements les plus énergivores de la classe G (parfois dits « G+ ») ; il s'appliquera à tous les logements classés G au sens du diagnostic de performance énergétique (DPE) à compter du 1er janvier 2025, classés F à compter du 1er janvier 2028 et classés E à compter du 1er janvier 2034».

Des organisations professionnelles du secteur (UNIS, UNPI) ont engagé un recours en annulation, pour excès de pouvoir, contre le décret n°2023-796 du 18 août 2023.

Dans le cadre de cette procédure, les organisations professionnelles ont demandé au Conseil d'état que soit renvoyée au Conseil constitutionnel la question (QPC) de la conformité, aux droits et libertés garantis par la Constitution, de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 8 novembre 2019 (loi «Energie Climat») puis la loi du 22 août 2021 (loi «Climat et résilience»). Il a été soutenu que le critère légal de performance énergétique méconnaissait le droit de propriété protégé par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen.

Estimant qu'elle ne présentait pas un caractère sérieux, le Conseil d'Etat a écarté la question dite QPC, notamment pour les motifs suivants (CE 21-12-2023 n°488900).

Le Conseil d'Etat a estimé que le critère supplémentaire de décence d'un logement, tenant à la performance énergétique de celui-ci, répond «à l'objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent, en ce qu'il favorise l'amélioration du confort thermique des logements et la réduction de la part, dans le budget des ménages, des dépenses consacrées au chauffage ou, outre-mer, à la climatisation de ceux-ci».

Le Conseil d'Etat a relevé que les lois de 2019 et 2021 avaient prévu des exceptions à la faculté pour le juge d'ordonner des travaux visant à permettre le respect de la performance requise.

La QPC n'a donc pas été renvoyée pour examen au Conseil constitutionnel.

• Attention! Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 est venu aussi modifier les contrats types réglementaires en location, afin d'y intégrer une nouvelle mention intéressant la performance/décence énergétique, à compter du 1er janvier 2024 (A&C Immobilier 19ème année n°13 p. 1).

La nouvelle mention requise est la suivante (contrat-type, rubrique II A.):

«-rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :
« a) En France métropolitaine :
« i) A compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE;
« ii) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE;
« iii) A compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.
« b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :
« i) A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE;
« ii) A compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.»


Source : Alertes et conseils immobiliers