Droit de préemption « Pinel » : nouvelle précision

Comme rappelé dans un récent conseil (A&C Immobilier 19ème année n°7 p.6), l'article L. 145-46-1 du Code de commerce reconnaît sous conditions au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, loué avec un bail commercial, un droit légal de préférence (préemption) pour l’acquérir, si le bailleur veut le vendre (C. com. art. L 145‑46‑1).

Par un arrêt rendu le 29 juin 2023, qui a valeur d'arrêt de principe, la Cour de cassation a jugé que des locaux à usage industriel loués avec un bail commercial sont exclus du champ d'application du texte. Cette solution est logique au regard du texte et des travaux parlementaires qui en sont à l'origine.

Dans son arrêt, la Cour de cassation a également fourni une définition d'un «local à usage industriel» pour lequel un locataire ne peut bénéficier du droit légal de préférence (préemption) prévu par l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.

Dans la mesure où la Cour de cassation n'a pas rendu de décision relative à la notion de local à usage industriel, elle a décidé de retenir la définition donnée à ce sujet par le Conseil d'Etat en matière fiscale (ex.: CE 13-6-2016 n°380490), en estimant que les «critères dégagés» par le juge administratif «sont opérants», au regard de l'objet de l'article L. 145-46-1 du Code de Commerce, pour «délimiter la portée de l'exclusion des locaux à usage industriel du droit de préférence».

Dès lors, au sens de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, doit «être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l'exercice d'une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant».

Dans l'affaire jugée le 29 juin 2023, les locaux loués à une société étaient notamment destinés à un usage de fabrication d'agglomérés, et l'extrait du RCS de cette société mentionnait les activités de «pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton». L'activité de négoce, également exercée dans les locaux loués, n'était qu'accessoire. La Cour de cassation a donc estimé que les locaux loués n'étaient pas à usage commercial ou artisanal au sens de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, et que la société ne pouvait se prévaloir du droit légal de préemption (cass. civ. 3ème 29-6-2023 n°22-16034).