Etat des lieux de sortie d'un logement par un commissaire de justice

Pour un bail d'habitation, à la sortie d’un locataire, un état des lieux de sortie (EDLS) est en principe à (faire) dresser à l’amiable et de manière contradictoire, dans les conditions fixées par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et un décret n°2016-382 du 30 mars 2016.

Si l'EDLS ne peut être établi dans les conditions prévues, l'article 3-2 al. 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, suivant des tarifs qui sont réglementés. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par LRAR.

Dans une affaire, un bailleur a réclamé en justice à un ex-locataire, qui avait refusé de signer l'EDLS établi amiablement, le remboursement de la moitié du coût du procès-verbal d'EDLS dressé par un commissaire de justice.

Confirmant la position de la Cour d'appel saisie du litige, par un arrêt rendu le 26 octobre 2023, la Cour de cassation a écarté la demande du bailleur, au vu de la règle (inédite) suivante.

Il résulte de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque les parties n'ont pas été «convoquées» par LRAR adressée au moins sept jours à l'avance, celle qui a pris l'initiative de faire établir l'état des lieux par un commissaire de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.

Or, en l'espèce, le locataire avait été avisé moins de sept jours à l'avance de la date à laquelle les opérations de constat seraient réalisées. La SCI lui avait en effet adressé une LR avec accusé de réception daté du 23 mars pour l'informer de l'établissement d'un EDLS par un commissaire de justice... le 27 mars. La demande de remboursement de la moitié du coût de l'établissement de l'EDLS devait donc être rejetée (cass. civ. 3ème 26-10-2023 n°22-20183).

La leçon est claire, en pratique. Le commissaire de justice, mandaté par un bailleur ou son mandataire, doit veiller à bien respecter le délai de «prévenance» de sept jours, prévu par la loi, pour la fixation de la date de son intervention. 

Notons que la règle fixée est transposable pour un état des lieux d'entrée (EDLE).

Référence

• Cour de cassation, 3ème chambre civile 26 octobre 2023 n°22-20183
• Site internet de la Cour de cassation - base Judilibre

A défaut d'EDLS dressé à l'amiable, un bailleur ne peut réclamer à un ex-locataire le remboursement de la moitié du coût de l'intervention du commissaire de justice, si l'intéressé n'a pas été informé de celle-ci par LRAR adressée au moins sept jours à l'avance. 


Source Alertes et Conseils Immobiliers