Location de «sous-sol» : un recours contre le décret du 29-7-2023 écarté

Comme expliqué dans un conseil (A&C Immobilier 19ème année n°13 p.5), un décret n°2023-695 du 29 juillet 2023 est venu créé de nouveaux textes dans le Code de la Santé publique (CSP), concernant la réglementation «sanitaire» applicable pour des locaux d’habitation. 

Ces textes sont entrés en vigueur le 1er octobre 2023.

Le décret n°2023-695 est venu notamment préciser les locaux qui sont «par nature impropres à l’habitation», et ne peuvent en conséquence loués.

Le décret n°2023-695 a aussi prévu qu'un sous-sol pouvait être «mis à disposition aux fins d'habitation», sous réserve de respecter des conditions cumulatives.

Une association a engagé, en novembre 2023, un recours en référé visant à suspendre l'exécution de l'article 2 du décret n°2023-695 du 29 juillet 2023, en ce qu'il a créé les articles R. 1331-17 et R. 1331-18 du CSP.

Sur le fond, l'association a soutenu qu'en «permettant la mise à disposition de logements composés exclusivement de pièces situées en sous-sols», les textes autorisent «la location, notamment aux populations les plus précaires, de biens considérés jusqu'à présent comme impropres à l'habitation et qui doivent être regardés comme des logements indécents, portant ainsi une atteinte grave et immédiate à la protection de la santé publique et aux intérêts qu'elle défend s'agissant de la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent».

Le Conseil d'Etat a rejeté la requête de l'association, pour les motifs suivants.

D'une part, les nouveaux textes «n'autorisent la mise à disposition aux fins d'habitation des sous-sols que pour autant que leurs caractéristiques ne constituent pas un risque pour la santé de l'occupant, qu'ils répondent aux exigences de hauteur sous-plafond, d'ouverture sur l'extérieur, d'éclairement et de configuration» prévues par les articles R. 1331-20 à R. 1331-23 du CSP, et pour autant «que les ouvertures sur l'extérieur n'exposent pas les occupants à des sources de pollution, et qu'ils soient aménagés à usage d'habitation».

D'autre part, le Conseil d'Etat a relevé que l'article R. 1331-17 1° du CSP interdit «la mise à disposition aux fins d'habitation des caves, quels que soient les aménagements et transformations qui leur sont apportés». Relevons que les caves s'entendent des «locaux généralement enterrés conçus et construits pour être utilisés à des fins de conservation et d'entreposage».

Le Conseil d'Etat a enfin souligné que les nouveaux textes «ne dérogent pas» au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence. A ce titre, le Conseil d'Etat a relevé que «les logements en sous-sol mis en location doivent répondre aux caractéristiques» définies par le décret de 2002, notamment celles prévues par son article 2 concernant la protection de la sécurité physique et de la santé des locataires.

Ainsi, le Conseil d'Etat a estimé que l'association ne justifiait pas d'une atteinte suffisamment grave et immédiate aux intérêts invoqués, de nature à caractériser une situation d'urgence justifiant la suspension des textes issus du décret n°2023-695 sans attendre le jugement de sa requête au fond.

La décision rendue en référé ne «préjuge» pas de la position du Conseil d'Etat concernant la requête (au fond) engagée par l'association, visant à réclamer l'annulation de certains textes du décret n°2023-695 du 29 juillet 2023.